Как видите, эта квартира простейшим образом разделилась на две: однокомнатную и трёхкомнатную квартиры нормальной планировки - в каждой квартире свой парадный вход, кухня, туалет.
А само деление производится элементарным устройством дополнительных перегородок. Такую работу выполнят за 2 дня. Затраты на сегодня - не более 30 тыс. руб.
Теперь Вы сдаёте в аренду две полнокомплектные квартиры:
однокомнатную и трёхкомнатную.
Месячный платёж по ипотечному кредиту составит 2630 $/мес.
Можно с уверенностью предполагать, что арендная плата за 2 квартиры будет сопоставима с суммой этого платежа.
Обратите внимание: Вы не теряете эту квартиру. Просто пока не подрос ребёнок, она, признайтесь, не очень то и нужна, зато работает на Вас уменьшая расходы.
Квартира будет находиться как бы в состоянии ожидания ситуации, когда она реально Вам понадобится. Квартирантам же можно будет отказать в любое время.
Продажа 2 - й квартиры
Наконец - последнее.
Разделив квартиру на две, одну можно будет продать.
Тут есть, правда, непростой нюанс. Купленный таунхауз у Вас банк возьмёт в залог ипотеки. И продать 2 - ю квартиру можно лишь рассчитавшись с банком.
Тут на Вашей стороне нынешний кризис на рынке жилья.
Для всех - это кошмар. Для Вас прекрасная возможность получения дохода.
Как это делается.
Сегодня банки подняли планку первоначального взноса за ипотеку до 25%.
Это самая большая трудность операции. Однако, мы сами можем помочь Вам решить проблему внесения этого взноса (asavostianov@mail.ru).
Всё первый самый трудный этап Вы прошли - стали владельцем двухуровневого таунхауза. Из которого сразу же делаете: одну квартиру для себя и 2 малогабаритные на продажу!
Тут советую - потерпите годик, лучше два. Это ведь тоже не будет очень трудно - ведь за сдачу в аренду 2 - х квартир Вы получите, если и неполную сумму Вашего платежа по ипотеке, то сравнимую с ней.
Расчёты суммы выплат по ипотечному кредиту выполнены на срок кредита 25, 30 и 50 лет (в начале мая банк ВТБ-24 объявил об ипотечных кредитах на 50 лет).
Как видно результат не меняется кардинально: при сроке 25 лет выплаты составляют 2785, для 30 лет - 2633, при 50 - 2330 $/мес. В расчёте принят срок 30 лет.
В расчёте приняты следующие условия:
Стоимость таунхауза………………………………………................……333 500$
Срок ипотечного кредита………………………………….................………......30 лет
Выплаты банку по % за кредит………………………..................………..…….18% годовых, кредит в USD
Сумма первоначального взноса……………….....................………………..…..25% от суммы кредита
Тогда сумма первоначального взноса…………….………….....................83 375$
Сумма кредита банка……………………………………………..................250 125$
Сумма ежегодных платежей по погашению
самой суммы кредита………………………………………………..................8 338$
Получили результаты:
Сумма годовых выплат по % банку и погашению самого кредита составляет
31599 $/год или 2633 $/мес. Результат расчёта приведён на странице Ипотека 30 лет.
Теперь можем составить прогнозный расчёт дохода, который может быть получен при продаже 2 - х квартир.
Для этого необходимо проделать следующие операции:
- покупка таунхауза;
- его разделения на 2 квартиры - уже фактически выполнено;
- последующего разделения квартиры 1 - го этажа на две квартиры: однокомнатную и трёхкомнатную - выполняется за 3 дня, стоит не более 1500$;
- продажа двух малогабаритных квартир 1 - го этажа.
Результат расчёта приведён на странице Продажа.
Как видите результат отличный.
Во всех случаях:
- Вы полностью рассчитались с банком.
- Вы получили в собственность 4 - х комнатную квартиру площадью 95 кв. м с пентхаузом. При этом Вы владеете 1/4 частью пентхауза, но реальная площадь пентхауза для отдыха составляет 206 кв. м.
- Вы дополнительно получаете некоторую сумму после погашения всех затрат на эту операцию.
Работаем на клиента
Идеальная ипотека -
Купленная недвижимость сама зарабатывает на ипотечные взносы банку
Так уж сложилось, что в большинстве случаев таунхаузы, квартиры покупают молодые семьи. С одним или двумя детьми. Таких сейчас называют средний класс. Который на VIP жильё ещё не заработал, но имеет достаточно для достойного образа жизни.
Дпя такой семьи вполне достаточна квартира с 3 спальнями.
Имея возможность разделить купленный таунхауз на 2 квартиры, такая семья сразу оценит перспективность этой возможности.
На первых порах, когда доход семьи ещё не вырос, можно ограничиться необходимым минимумом - одной квартирой. Вторую - сдавать.
Отметим тут, что этот «минимум» и сам по себе достаточно комфортен: имеется просторный зал, 3 спальни, кухня и 2 туалета. Для отдыха - таунхауз.
Вполне логично тут принять решение ограничиться на первое время одной квартирой, а вторую сдавать в аренду. Тем более, что квартиранты никаких неудобств не создают. Это наша нормальная жизнь - занимать квартиры на разных этажах. Знакомиться с ними не надо - достаточно их видеть раз в месяц, когда за аренду платят.
Однако, и тут тоже есть некоторое удобство - сдаваемая в аренду квартира всегда под вашим надзором.
Сдача в аренду одной квартиры
Всем известно, что арендаторам большие квартиры не нужны. Пользуются спросом 1 и 2 - х комнатные квартиры.
И здесь опять Вы можете оценить практичность архитектурного решения квартиры.
У городских жителей бытует мнение, что 1 - й этаж неудобен.
Так его и сдавайте.
Посмотрите на планировку - оказывается он то как раз наиболее удобен для этого. Эта 2 - я квартира уже в свою очередь «сама просится» быть разделённой на две. Посмотрите на вариант такого разделения:
